Abstract
Gayrimenkul sektörü, Türkiye ekonomisinin temel taşlarından biri olup, hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar açısından büyük bir öneme sahiptir. Konut, ticari gayrimenkul ve arsa gibi farklı türlerde taşınmazların alım-satımı ve kiralanması, ekonomik hareketliliği artıran unsurlar arasında yer almaktadır. Ancak, bu sektörün vergi uygulamaları oldukça karmaşık bir yapıya sahiptir ve sık sık değişen mevzuat nedeniyle mükellefler açısından çeşitli zorluklar barındırmaktadır. Vergi yükümlülüklerinin doğru bir şekilde yerine getirilmesi hem bireysel yatırımcılar hem de işletmeler için önemli bir husustur. Gayrimenkul sektöründeki vergi düzenlemeleri; gelir vergisi, kurumlar vergisi, katma değer vergisi, değer artış kazancı ve tapu harcı gibi çeşitli unsurları içermektedir. Özellikle, taşınmaz satışlarından elde edilen kazançların vergilendirilmesi ve istisna hükümlerinin uygulanması, mevzuatta sıkça değişikliğe uğrayan konular arasındadır. Vergi mevzuatında yaşanan değişiklikler ve yorum farklılıkları, uygulamada belirsizliklere yol açmakta ve mükellefler açısından hukuki güvenlik sorunları doğurmaktadır. Bu noktada, Danıştay kararları, vergi mevzuatının uygulanabilirliğini artırmak, belirsizlikleri gidermek ve hukuki çerçevenin netleşmesini sağlamak açısından kritik bir rol oynamaktadır. Danıştay içtihatları, özellikle vergi mevzuatındaki boşlukları doldurarak uygulamadaki tutarsızlıkların önüne geçilmesine katkıda bulunmaktadır. Vergi idaresi ile mükellefler arasındaki ihtilaflarda verilen Danıştay kararları, ilerleyen dönemlerde benzer olaylar için emsal teşkil etmekte ve vergi uygulamalarının öngörülebilirliğini artırmaktadır. Çalışmanın amacı, gayrimenkul sektöründe elde edilen kazançların hangi yöntemlerle vergilendirildiğini ortaya koymak, mükelleflerin karşılaştığı vergisel sorunlara yönelik geliştirilen çözüm yollarına bakarak, benzer olumsuzlukların tekrarını önlemek amacıyla alınması gereken önlemler konusunda yol gösterici bir çerçeve sunmaktır. Çalışmada, gayrimenkul sektöründeki vergi uygulamaları; gelir vergisi, kurumlar vergisi, katma değer vergisi, değer artış kazancı ve tapu harcı kapsamında ele alınarak, Danıştay tarafından verilen kararların bu vergilerin uygulanmasına etkileri incelenmektedir. Danıştay içtihatlarının sektörde nasıl bir yönlendirici işlev gördüğü ve hukuki çerçevenin belirginleşmesine ne şekilde katkı sunduğu açıklanmaya çalışılmıştır.
Keywords
References
- Aytekin, S. (2007). Gayrimenkul Kavramı ve Gayrimenkullerin Kiralanmasında KDV Uygulaması. Mali Çözüm Dergisi Sayı 80, 207-220
- Berberoğlu, C.N., Erdoğan, L., Erol, I., Özbakır, B.A., Taşdemir, M., & Keleş, R. (2019). Gayrimenkul Ekonomisi, Anadolu Üniversitesi Açık Öğretim Fakültesi Yayınları. Eskişehir.
- Emlak Vergisi Kanunu, No. 1319 (1970). Resmî gazete, 13576, 11 Ağustos 1970. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=1319&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
- Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) (2024). Gayrimenkullerin Gelir Vergisi Beyanı Broşürü. https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/assets/pdf/gayrimenkulEldenCikarilmasiBrosuru2024.pdf
- Gelir Vergisi Kanunu, No.193 (1960). Resmî Gazete, 10700, 6 Ocak 1961. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.4.193.pdf .
- Katma Değer Vergisi Kanunu, No. 3065 (1984). Resmî Gazete,18563, 2 Kasım 1984. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.3065.pdf .
- Korkmaz, S. (2010). Gayrimenkul Satışlarından Elde Edilen Kazanç Türünün Tespiti ve Vergilendirilmesi. Vergi Raporu Dergisi, 129, 152-164.
- Kurumlar Vergisi Kanunu, No. 5520 (2006). Resmî Gazete, 26205, 21 Mayıs 2006. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.5520.pdf
- Sağlam, N. (2000). Maddi Duran Varlıklarda Yeniden Değerleme ve Geçici Vergi Dönemlerinde Uygulanması. Anadolu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(1), 105-127.
- Şenyüz, D. & Yüce, M. & Gerçek, A. (2022). Türk Vergi Sistemi, 19. Baskı, Ocak, Bursa: Ekin Basım Yayın Dağıtım.
- Tanrıvermiş, H. (2019). Türkiye ekonomisinde inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin rolleri ve gelişme eğilimlerinin değerlendirilmesi. Kent, İnşaat ve Ekonomi Kongresi, 36-57.
- Tuğlu, A. (2010 Nisan). Gayrimenkul Takasının Vergilendirilmesi, Yaklaşım Dergisi Sayı 208, 114-118
- Tunalı, H. & Karadağ, H. (2018). Türkiye’de Gayrimenkul Piyasasının Regülasyonu: Gayrimenkul Piyasası Kurumu Önerisi, Kocaeli Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, (35), 1-27.
- TÜRMOB (2024). 2024 Yılı Değerli Konut Vergisi Uygulaması. https://www.turmob.org.tr/ekutuphane/Read/2ccf038f-f220-49ed-be50-90da80fad9a5
- Türk Medeni Kanunu, No. 4721 (2001). Resmî Gazete, 24607, 8Aralık 2001. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4721.pdf
- Yardımcıoğlu, M. & Doğrul, A. R. & Ay, H., M. (2011). Gayrı Menkul Alım Satım İşlemlerinde Vergi Kayıp ve Kaçağı. Kahramanmaraş Sütçü İmam Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 1(1), 27-56.
- Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, No. 7194 (2019). Resmî Gazete, 30971, 5 Aralık 2019. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/12/20191207-1.htm
- 6/2/2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, No. 7456 (2023). Resmî Gazete, 32249, 14 Temmuz 2023. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/07/20230715-2.htm
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 3. Dairesi (1995). Esas No:1995/2718 Karar No: 1996/2158.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Vergi Dava Daireleri Kurulu (2002). Esas No. 2002/35, Karar No. 2002/186.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 4. Dairesi (2008). Esas No. 2008/4394, Karar No. 2009/2552.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştay 4. Dairesi (2016). Esas No: 2016/11224.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 4. Dairesi (2018). Esas No: 2018/3236 Karar No: 2022/1760.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 3. Dairesi (2019). Esas No: 2019/2431, Karar No: 2022/3447.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 3. Dairesi (2019). Esas No: 2019/3202, Karar No: 2022/3304.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 9. Dairesi (2019). Esas No. 2019/1050, Karar No. 2022/644.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2021). Esas No. 2021/3598 Karar No. 2023/4851.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (2021). Esas No. 2021/371, Karar No. 2022/986.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2021). Esas No.2021/1031 Karar No. 2022/3581.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 3. Dairesi (2023). Esas No. 2023/3099 Karar No. 2024/2435.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 3. Dairesi (2023). Esas No: 2023/1362, Karar No: 2024/863.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2023). Esas No. 2023/184 Karar No. 2024/5305.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 4. Dairesi (2023). Esas No: 2023/4838, Karar No: 2024/4980.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2024). Esas No. 2024/5155 Karar No. 2024/5637.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2024). Esas No. 2024/3883 Karar No. 2024/4049.
Abstract
The real estate sector constitutes a fundamental pillar of the Turkish economy, playing a crucial role for both individual and institutional investors. The purchase, sale, and rental of various types of real estate—including residential, commercial, and land properties—significantly contribute to economic activity. However, the taxation framework governing this sector is highly complex and frequently amended, posing challenges for taxpayers in terms of compliance. Ensuring the accurate fulfillment of tax obligations is a critical concern for both individual investors and businesses. Tax regulations in the real estate sector encompass multiple components, including income tax, corporate tax, value-added tax (VAT), capital gains tax, and title deed fees. Notably, the taxation of profits derived from real estate transactions and the implementation of exemption provisions remain subjects of frequent legislative revisions. Such changes in tax laws and varying interpretations contribute to uncertainties in practice, leading to legal security concerns for taxpayers.In this context, the Council of State plays a pivotal role in enhancing the applicability of tax legislation, reducing ambiguities, and clarifying the legal framework. By addressing gaps in tax regulations, Council of State rulings help ensure consistency in legal interpretation. Decisions issued in disputes between tax authorities and taxpayers establish legal precedents, guiding future cases and improving the predictability of tax practices. The purpose of the study is to reveal the methods by which the profits obtained in the real estate sector are taxed, to look at the solutions developed for the tax problems encountered by taxpayers, and to provide a guiding framework for the measures that should be taken to prevent the recurrence of similar negative situations. Study examines tax regulations in the real estate sector within the scope of income tax, corporate tax, VAT, capital gains tax, and title deed fees. It further explores how Council of State rulings impact the implementation of these taxes, emphasizing their guiding function in legal interpretation and their role in shaping a more predictable and stable tax environment
Keywords
References
- Aytekin, S. (2007). Gayrimenkul Kavramı ve Gayrimenkullerin Kiralanmasında KDV Uygulaması. Mali Çözüm Dergisi Sayı 80, 207-220
- Berberoğlu, C.N., Erdoğan, L., Erol, I., Özbakır, B.A., Taşdemir, M., & Keleş, R. (2019). Gayrimenkul Ekonomisi, Anadolu Üniversitesi Açık Öğretim Fakültesi Yayınları. Eskişehir.
- Emlak Vergisi Kanunu, No. 1319 (1970). Resmî gazete, 13576, 11 Ağustos 1970. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=1319&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
- Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) (2024). Gayrimenkullerin Gelir Vergisi Beyanı Broşürü. https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/assets/pdf/gayrimenkulEldenCikarilmasiBrosuru2024.pdf
- Gelir Vergisi Kanunu, No.193 (1960). Resmî Gazete, 10700, 6 Ocak 1961. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.4.193.pdf .
- Katma Değer Vergisi Kanunu, No. 3065 (1984). Resmî Gazete,18563, 2 Kasım 1984. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.3065.pdf .
- Korkmaz, S. (2010). Gayrimenkul Satışlarından Elde Edilen Kazanç Türünün Tespiti ve Vergilendirilmesi. Vergi Raporu Dergisi, 129, 152-164.
- Kurumlar Vergisi Kanunu, No. 5520 (2006). Resmî Gazete, 26205, 21 Mayıs 2006. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.5520.pdf
- Sağlam, N. (2000). Maddi Duran Varlıklarda Yeniden Değerleme ve Geçici Vergi Dönemlerinde Uygulanması. Anadolu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(1), 105-127.
- Şenyüz, D. & Yüce, M. & Gerçek, A. (2022). Türk Vergi Sistemi, 19. Baskı, Ocak, Bursa: Ekin Basım Yayın Dağıtım.
- Tanrıvermiş, H. (2019). Türkiye ekonomisinde inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin rolleri ve gelişme eğilimlerinin değerlendirilmesi. Kent, İnşaat ve Ekonomi Kongresi, 36-57.
- Tuğlu, A. (2010 Nisan). Gayrimenkul Takasının Vergilendirilmesi, Yaklaşım Dergisi Sayı 208, 114-118
- Tunalı, H. & Karadağ, H. (2018). Türkiye’de Gayrimenkul Piyasasının Regülasyonu: Gayrimenkul Piyasası Kurumu Önerisi, Kocaeli Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, (35), 1-27.
- TÜRMOB (2024). 2024 Yılı Değerli Konut Vergisi Uygulaması. https://www.turmob.org.tr/ekutuphane/Read/2ccf038f-f220-49ed-be50-90da80fad9a5
- Türk Medeni Kanunu, No. 4721 (2001). Resmî Gazete, 24607, 8Aralık 2001. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4721.pdf
- Yardımcıoğlu, M. & Doğrul, A. R. & Ay, H., M. (2011). Gayrı Menkul Alım Satım İşlemlerinde Vergi Kayıp ve Kaçağı. Kahramanmaraş Sütçü İmam Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 1(1), 27-56.
- Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, No. 7194 (2019). Resmî Gazete, 30971, 5 Aralık 2019. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/12/20191207-1.htm
- 6/2/2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, No. 7456 (2023). Resmî Gazete, 32249, 14 Temmuz 2023. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/07/20230715-2.htm
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 3. Dairesi (1995). Esas No:1995/2718 Karar No: 1996/2158.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Vergi Dava Daireleri Kurulu (2002). Esas No. 2002/35, Karar No. 2002/186.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 4. Dairesi (2008). Esas No. 2008/4394, Karar No. 2009/2552.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştay 4. Dairesi (2016). Esas No: 2016/11224.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 4. Dairesi (2018). Esas No: 2018/3236 Karar No: 2022/1760.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 3. Dairesi (2019). Esas No: 2019/2431, Karar No: 2022/3447.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 3. Dairesi (2019). Esas No: 2019/3202, Karar No: 2022/3304.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 9. Dairesi (2019). Esas No. 2019/1050, Karar No. 2022/644.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2021). Esas No. 2021/3598 Karar No. 2023/4851.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (2021). Esas No. 2021/371, Karar No. 2022/986.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2021). Esas No.2021/1031 Karar No. 2022/3581.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 3. Dairesi (2023). Esas No. 2023/3099 Karar No. 2024/2435.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 3. Dairesi (2023). Esas No: 2023/1362, Karar No: 2024/863.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2023). Esas No. 2023/184 Karar No. 2024/5305.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı 4. Dairesi (2023). Esas No: 2023/4838, Karar No: 2024/4980.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2024). Esas No. 2024/5155 Karar No. 2024/5637.
- Türkiye Cumhuriyeti Danıştayı Danıştay 9. Dairesi (2024). Esas No. 2024/3883 Karar No. 2024/4049.
Details
| Primary Language | Turkish |
|---|---|
| Subjects | Economic Theory (Other) |
| Journal Section | Makaleler |
| Authors | |
| Early Pub Date | October 22, 2025 |
| Publication Date | October 27, 2025 |
| Submission Date | April 22, 2025 |
| Acceptance Date | July 27, 2025 |
| Published in Issue | Year 2025 Volume: 26 Issue: 4 |
Cumhuriyet University Journal of Economics and Administrative Sciences is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial 4.0 International License (CC BY NC).